Эксперт
Евгений Паршуто
Заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре
Строители должны понять: «халявы», как в 2000-х, уже не будет, «лохотроны» закончились, за все нужно платить. Нельзя бесконечно пользоваться доверием людей.
— Евгений Валерьянович, как вы относитесь к новой модели финансирования жилищного строительства?
— До сегодняшнего дня 80 % жилья в РФ строилось долевым способом. Другого института финансирования жилищного строительства в стране, по сути, не было. При этом нигде в мире уже нет долевого строительства — в других странах хорошо развита кооперация в формате жилищно-накопительных кооперативов, когда люди готовы объединить средства и что-то построить. Это нормальный подход. И у нас такое раньше было в формате жилищных кооперативов, МЖК.
Строители должны понять: «халявы», как в 2000-х, уже не будет, «лохотроны» закончились, за все нужно платить. Нельзя бесконечно пользоваться доверием людей. Какими бы ограничениями мы ни обставляли долевое строительство, на самом деле это ноль процентов за пользование чужими средствами.
Если бы девелоперы напрямую привлекали средства дольщиков, обещая солидную скидку на жилье, это бы я еще понял. А происходит ровным счетом наоборот. К примеру, дом на Гоголя, 13 в Томске строился 17 лет. Что произошло за эти годы с деньгами? У нас три кризиса было. Сложно представить число нулей, которые нужно прибавить, чтобы оценить, во что обошлись людям эти квартиры. Не считая нервов и здоровья. Вот она, оборотная сторона долевого строительства.
Поэтому в целом отношение к новому закону положительное. Однако есть и свои нюансы.
Цены не сразу, но вырастут
— Давайте остановимся на нюансах подробнее. Тем более, что эксперты прогнозируют удорожание квадратного метра на фоне этих изменений.
— К сожалению, мы прогнозируем не только повышение стоимости. Думаю, на рынке умножится число предприятий, работающих по «серым» схемам. Они специализируются на возведении домов до трех этажей площадью менее 1,5 тысячи «квадратов», что позволяет вести работы без разрешительных документов. А потом эти индивидуальные дома превращаются в многоквартирники.
К чему все это приведет? «Нелегалы» будут демпинговать цены на жилье по отношению к «белым» застройщикам, а это — следующая волна недовольных людей, которые дешево купят жилье низкого качества. Эту проблему нужно отдельно обсуждать на федеральном уровне. Мы делали несколько таких заявлений на разных площадках, но пока ответа нет. Мы уверены, что возведение любого многоквартирника должно проходить все стадии согласования, независимо от площади и числа этажей.
— Если говорить о возможном росте цен, каковы ваши прогнозы?
— В 2018 году повышения стоимости жилья вряд ли стоит ждать: сейчас все будут стараться сдать квартиры, находящиеся в процессе активной стройки. Следующий заход через банки произойдет через какое-то время. Думаю, в 2019 году при нынешнем развитии ситуации повышение стоимости жилья возможно.
На сколько? Полагаю, что на стоимость кредита. Считайте: быстрая стройка занимает год, средняя — полтора, большая — два. Умножайте банковский кредит на сегодняшнюю ставку — под 12 % где-то. В итоге рост в 15 % можно ожидать.
Но еще надо помнить о таком показателе, как спрос. И здесь рынок может сыграть со строителями злую шутку: при увеличении стоимости квартир покупать их по более высоким ценам просто не будут.
— А чего при уходе от «долевки» ждать самим застройщикам? Как они отреагировали на принятие этого закона?
— Как ни парадоксально звучит, самая непростая ситуация сейчас у крупных застройщиков. Они десятилетиями работали «на рельсах» долевого строительства, и перестроиться на новые будет сложно. Но при этом крупному застройщику проще будет получить кредит в банке.
Пока строители думают, стоит ли начинать новые объекты через проектное финансирование. Сегодня, наверное, им дешевле взять кредит в банке, чем выполнить все требования федерального закона: расходование денег строго на объект, никакого перекрестного субсидирования, жесточайший банковский контроль за каждой финансовой операцией.
Это все хорошо, все правильно. Но к этому еще надо привыкнуть, и в таких условиях очень немногие компании вообще смогут работать. Крупные застройщики уже сказали: если требования закона не смягчат, работать по «долевке» они не будут, будут строить за иные деньги. Значит, рост цен незначительный, но будет.
Крупные застройщики уже сказали: если требования закона не смягчат, работать по «долевке» они не будут, будут строить за иные деньги. Значит, рост цен незначительный, но будет.
Реальность внесет поправки
— А что говорят банки? Они готовы работать по новому закону?
— Есть банки, декларирующие готовность перейти на проектное финансирование, однако пока их немного, как и реальных примеров — в основном это Москва и юг России. В регионах для этого требуется время. Не все так просто и с кредитами — сегодня лишь некоторые девелоперы могут взять крупные займы на возведение жилья. И это не 100-200 миллионов, речь идет о миллиардах рублей.
Думаю, закон еще будет модернизирован — уже сегодня в Минстрое говорят о необходимости смягчения требований федерального закона. И действительно, там есть спорные моменты. К примеру, для застройщиков, которые возводят по 20 домов в год, — они должны организовать внутри холдинга 20 компаний, открыть 20 эскроу-счетов. На мой взгляд, это совершенно неразумно: если компания строит большими объемами, зачем ее нагружать лишней работой?
— По-вашему, как отмена долевого строительства в целом скажется на строительной отрасли? Помимо самих дольщиков.
— Скажу, что ликвидация «долевки» не единственная новация. Перед нами поставлена задача — перейти на другой уровень в сфере возведения жилья. Строить примерно по одному квадратному метру на человека в год. Эта задача и с институтом долевого финансирования казалась невыполнимой… Еще и на рынке жилья наблюдается спад покупательской активности, даже при уменьшении ставки ипотечного кредита до 8 %.
Но, думаю, когда о новой задаче заявлялось с высокой трибуны, данная макромодель просчитывалась и рассматривались разные федеральные программы, которые должны стартовать. Прежде всего речь о возобновлении программы расселения ветхого и аварийного жилья. Мы ее ждем, ее должны представить в июле.
Наверное, должен появиться какой-то госзаказ на строительство арендного жилья. Трудовая миграция растет, и, хотя желающих покупать и закрепиться в одном месте еще довольно много, увеличивается категория людей, которые не желают связывать себя имущественными обязательствами. Объем арендного жилья в следующую пятилетку должен серьезно вырасти, а качество — поменяться. И из «серых» схем это должно превратиться в легально работающий рынок.
Подавляющее большинство крупных городов в предыдущее десятилетие переключилось на комплексную многоэтажную жилищную застройку. Думаю, с 2019 по 2025 год пойдет речь об увеличении доли малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Люди хотят иной формат жилья. В некоторых регионах это уже реализовано, например, в Белгородской области. Но многие к этому еще даже не приступали.
Цифры
В Томске на сегодня 5 проблемных долевых домов, и еще у одного объекта сданы две секции из трех.
«Долевые точки» пока остаются
— Если вернуться к обманутым дольщикам, сколько сегодня в Томской области проблемных объектов?
— Смотря какой из реестров брать. Самый «родной» для нас — региональный, там пять с половиной объектов. Почему с половиной? Речь об объекте на переулке Нижнем, 47, там сданы две секции их трех, поэтому считаем его за половину объекта. Решить проблему долгостроев мы планировали еще пару лет назад, но в условиях дефицита бюджета эта задача растянется на 2018-2019 годы.
Есть еще федеральный реестр, который считается главным. И по нему в Томской области числится 17 проблемных объектов. Рост этого реестра непредсказуем, поскольку любой гражданин, у которого сроки строительства жилья завышены на 6 месяцев, может обратиться в суд и признать себя обманутым дольщиком. И даже при наличии одного такого человека объект попадает в данный реестр.
В числе этих 17 домов — пять объектов-фантомов, которые никогда не будут достроены. Там есть адреса, есть дольщики, но нет земли, возможности строить и так далее. Как они появились — вопрос к строителям и людям, вложившим свои деньги в объекты, которые даже не могли существовать.
Это, например, Косарева, 6 — там лет 35 назад начали строить комплекс гостиницы «Интурист», эта незавершенная стройка до сих пор «болтается». Там каким-то образом оказался многоквартирный жилой дом с дольщиками. Или Карташова, 13 — там ну никак не может быть многоквартирного жилого дома, но есть один дольщик, который кому-то принес деньги, а потом в суде доказал, что является потерпевшим.
— Если подводить итог, чего ждать от рынка жилья в ближайшем будущем в связи с новыми правилами игры?
— Мы ожидаем появления совершенно новых застройщиков. Это люди, которые занимаются иными видами деятельности и у которых есть оборотные средства. Для них это момент, когда можно достаточно выгодно вложиться в стройку. Такое обновление всегда в плюс рынку. Появление этих игроков существенно оживит строительную отрасль. К тому же они не будут строить жилье старого формата. Наверняка, это будут новые принципы проектирования, новые материалы, новые потребительские свойства, что послужит стимулом для других застройщиков.
Всё это мы оцениваем как революционную ситуацию в строительстве. Вероятно, негативные вещи тоже будут, но, думаю, в ближайшее время мы увидим действительно интересные жилые районы, кварталы и здания, более комфортные для жизни.